Методы сбора информации об объектах оценки. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Сравнительный подход базируется на принципах

Введение.

Общие сведения об объекте оценки.

Общие сведения о квартире (по состоянию на 12,05.2008)

Технические характеристики дома:

Наличие элементов благоустройства:

Процедура оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости.

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

7 этап. Составление отчёта об оценке

Модель капитализации дохода

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на принципах:

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Этапы затратного подхода:

Преимущества затратного подхода:

Недостатки затратного подхода:

ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)

4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

7. Эксплуатационная документация;

8. Акты обследования технического состояния;

9. Справка о балансовой стоимости объекта;

10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация

Осмотр объекта включает следующие составляющие.

Осмотр местоположения;
Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
Осмотр инженерных коммуникаций;
Фиксация строительной готовности;
Фиксация технического состояния;
Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.

Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

2.3. Описание объекта оценки

Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.

Физические характеристики . Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:

Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

Наличие конкурирующих объектов;

Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

Экологические условия;

Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

Перспективные планы развития квартала, района, города.

Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.

Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.

3.1. Информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

· темпы экономического роста;

· уровень инфляции;

· индекс деловой активности;

· инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

· изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

· уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

· стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

· доверие правительству;

· приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

· состояние и перспективы развития сегмента рынка;

· цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

· уровень эксплуатационных затрат;

· среднерыночный уровень занятости недвижимости;

· уровень возможных прочих доходов;

· налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

· индексы цен в строительстве;

· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

· прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R - WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (о n -line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, R AMBLER ., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «V ALMASTER .» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

· данные о юридическом положении объекта;

· данные о физических характеристиках объекта;

· данные о состоянии земельного участка;

· данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

· данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

· данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

· интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

· внутренняя документация;

· осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

· юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

· технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

· данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

· ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

· провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

· основные изменения, внесенные в проект;

· проводилась ли реконструкция;

· даты текущих и капитальных ремонтов;

· аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

· провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

· зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

· размеры земельного участка;

· форма земельного участка;

· рельеф и почвы;

· землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

· наименование объекта;

· год постройки;

· дату последнего капитального ремонта;

· общую площадь;

· полезную площадь;

· количество этажей;

· описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

· описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

3.2. Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

(на примере московского рынка недвижимости)

А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости).

Технические и прочие документы.

· Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально - выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

· Экспликация объекта недвижимости.

· Поэтажный план объекта недвижимости.

· Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

· Бизнес-план развития объекта недвижимости.

· Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Б. Общая информация.

Б.1. Общеэкономические источники.

· Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы).

· Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

· Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

· Региональные печатные издания.

· Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

· Российской Гильдии Риэлторов;

· Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

· Российского Общества Оценщиков;

· Виртуального клуба риэлторов;

· Виртуального клуба оценщиков;

· Центра анализа рынков недвижимости;

· Информационного портала «Русская недвижимость»;

· Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости;

· Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;

· Объединенного российского сервера недвижимости;

· RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недвижимости).

Периодические издания : журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.

Обзоры управляющих компаний :

· NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

· АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости А nghevelt - Research );

· СО LLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

· РЕ NNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом.

В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.

· СНиПы (строительные нормы и правила).

· ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

· СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

· ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

· Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж оборудования – Сводный сметный расчет.

В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

· УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

· УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.

· УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.

· УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.

· ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

· секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.

· ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена сто-имость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.

· Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема – 1 куб. м. в ценах 1997 г.

В.3. Индексы стоимости строительства.

· 1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства».

· 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

В.4. Расчет физического износа.

· Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение.

· Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании).

· Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС).

В.5. Оценка земельного участка.

· Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

· Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная цена земли (Земельный кадастр).

· База данных бюллетеня RWaу.

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом.

Г.1. Данные о совершившихся сделках.

· Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).

· Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ РФ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу.

· Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

· Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

· Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода.

Д. Информационная база оценки недвижимости доходным подходом.

Д.1. Информация для расчета арендной ставки.

· Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-МЦБН и др.

· Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS , ANGHEVELT , COLLINS INT , PENNY LANE REALTY , GVA SAWYER .

· Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

· Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др.

· База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки.

· Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.

· Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости.

· Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

· Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации.

· Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

· Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбизнесконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.

· Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.

Объект недвижимости, представляющий собой офисное здание, расположено по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 26, общей площадью 8505,0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 1 Источник: Выписка из технического паспорта на здание (строение)..

Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной. Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне.

Анализ рынка недвижимости: положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2006 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2007 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.

Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и западных компаний привел к снижению в 2006 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2006 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2007 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.

Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2006 году спроса и снижением предложения. В 2006 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта использованы следующие критерии:

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором, о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания. Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания.

Цель: применить на практике знания, полученные по предмету экономическая недвижимость и инвестиций.

Задача: оценить двухкомнатную квартиру в городе Нижний Тагил по улице Газетная. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный). Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов.

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.

Общей целью ставится: исследовать технические, экономические и правовые аспекты.

Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65.

Данный объект оценки располагается в Ленинском районе.

Квартира расположена на 3 этаже

Год постройки: 1986

Физический износ: 40

Общая площадь: 43кв.м.

Материал стен: керамзитобетон

Материал перекрытий: железобетонные плиты

Средняя высота помещений: 2.75 м

Санузел совмещен

Описание элементов отделки:

В жилых комнатах:

Полы: ленолиум, паркет

Потолки: виниловые панели

Стены: обои

Перегородки: гипсолитовые

Полы: ленолиум

Потолки: виниловые панели

Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

В других помещениях:

Полы: ленолиум

Потолки: водоэмульсионная покраска

Стены: обои

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация - есть

Лифт - нет

Мусоропровод - есть

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение - есть

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом ННЭИ (Сэ).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).

3. Расчет накопленного износа (Ин):

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

(Су = Сне - Ин).

5. Определение итоговой стоимости объекта (С = Сз + Су).

1. Стоимость земли.

2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты:

стоимость трудовых ресурсов;

стройматериалы;

строительство временных сооружений;

прибыль подрядчика;

охрана труда и техника безопасности;

коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные затраты:

получение разрешения на строительство;

получение лицензий;

страхование и период строительства;

уплата налогов во время строительства;

профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

оплата процентов по кредиту.

Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, метод стоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

где С - стоимость объекта;

Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

Кед - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:

составление сметы;

подготовка планов строительства;

подготовка участка под строительство;

земляные работы;

возведение фундамента;

возведение стен и перекрытий;

коммуникации и др.

Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:

не учитывается срок строительства;

цены на стройматериалы, оборудование и трудовые ресурсы берутся на дату оценки;

возможно отсутствие некоторой проектной документации.

3. Расчет накопленного износа QJ

Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации.

Три вида износа:

1. Физический износ - снижение работоспособности объекта в результате естественного физического старения и под воздействием внешних факторов.

2. Функциональный износ - моральное старение, выраженное в несоответствии современным требованиям.

3. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ - затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:

где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

Св -стоимость воспроизводства элемента;

Иотд - относительный износ в долях.

Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов.

где И - износ;

Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

Методы оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

возраст объекта со дня постройки. Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства.

где И - износ;

СВ - стоимость воспроизводства;

ЭВ - экономический возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

расчет стоимости земельного участка: С;

определение стоимости улучшений с учетом износа:

Су=ЦП -Сз,

где ЦП - цена продажи;

расчет стоимости нового строительства на дату оценки, Снс:

расчет накопленного износа:

Ин= Снс - Су;

определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

Применение затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях:

анализ ННЭИ земельного участка (выбор строительства дома на участке: мало этажей - малый доход от аренды - малые затраты на строительство, много пажей - недозагрузка - большие затраты на строительство и расходы на эксплуатацию);

технико-экономический анализ нового строительства для обоснования конкретного строительства или реконструкции;

оценка общественно-государственных и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);

оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;

проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат;

проблематичность оценки земельных участков в РФ;

сложность определения накопленного износа старых строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

Основные требования к аналогу объекта оценки:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим характеристикам;

цена аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода.

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки,

5. Установление стоимости объекта оценки.

1.Изучение рынка.

Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

Основные источники информации:

данные регистрационных служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;

периодические издания;

информация, предоставляемая участниками сделок;

архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

местоположение и соседское окружение;

условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);

дата совершения сделки (c учетом инфляции);

физические характеристики (размер, возраст, износ);

экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве в-торичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м 2 , фронтальный метр, м комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление стоимости объекта оценки .

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

среднее арифметическое значение скорректированных цен;

мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

медиана: значение в середине ранжированного ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными cвойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или
восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
Составляется договор на оценку недвижимости.

Сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.
Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.
Анализ и обработка информации

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.

Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и
количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:

С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; - фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской
задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); - резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта
рыночной стоимости.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

замещения;
сбалансированности;
спроса и предложения.

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
инвестиционной мотивации, которая определяется:
аналогичными мотивами инвесторов;
аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
Условия продажи и время продажи.
Местоположение.
Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Поправка на условия финансирования.
Поправка на особые условия продаж.
Поправка на время продажи.
Поправка на местоположение.
Поправка на физические характеристики.

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
Статически обоснован.
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Различия продаж.
Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Зависимость от активности рынка.
Зависимость от стабильности рынка.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Уровень заработной платы;
Величина накладных расходов;
Затраты на оборудование;
Нормы прибыли строителей в данном регионе;
Рыночные цены на строительные материалы.

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

Вес критерия

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Если Вам нужно оценить стоимость недвижимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!