Рыночная оценка недвижимости. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Для заказа проведения оценки
Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.
В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?
В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании
- бизнеса
- ценных бумаг
- оценка автомобилей
- оценка квартиры
- оценка земли и
- другие виды оценки
Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.
Оценка рыночной стоимости
Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:
- земельные участки
- объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
- объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
- инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
- объекты незавершенного строительства
Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Рыночная стоимость недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
- Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
- Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
- Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
- Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
- Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
- Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
- Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
- Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Методы рыночной оценки
Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.
Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!
В понятие недвижимого имущества входят такие объекты как земельные участки, здания, сооружения. Одним словом, все что неразрывно связано с землей.
В оценочной практике принято разделять данный объект на жилую и коммерческую. Все что можно сдать, использовать под коммерческие цели можно отнести ко второй группе, также ее еще называют доходной недвижимостью.
Мы предоставляем услуги оценщика на оба типа недвижимости. Подробнее: Оценка коммерческой недвижимости , Оценка квартиры , Оценка дома
Какие факторы могут оказать влияние на стоимость оценки объекта недвижимости?
Основным фактором, который оказывает влияние на всю недвижимость является местоположение
Особенно это видно при оценке квартир: при удаленности от МКАД стоимость существенно снижается.
К другим факторам способным существенно повлиять относятся следующие:
- Площадь
- Целевое назначение
- Материал стен, если это здание
- Престижность района
Преимущества
Максимально сжатые сроки независимой оценки
Высшее качество независимой оценки
Индивидуальный подход в оценке каждого случая
Стоимость оценки недвижимости в Москве и сроки
Включен выезд Оценщика/подготовка отчета/доставка отчета до метро
*500 руб. Московская область
Заказать оценку недвижимости или экспертизу в Москве
Пошаговая инструкция для заказа услуги
- Заключение договора с техническим заданием на оценку – НАШИ СПЕЦИАЛСИТЫ ПРИЕДУТ К ВАМ САМИ!
- Изучение информации
- Проведение расчетов
- Подведение итогов оценки
- Составление заключения об оценке
- Доставка отчета до ближайшего метро
Сколько действует отчет об оценке?
Отчет действителен в течение 6 месяцев.
Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?
Оценочная деятельность регламентируется документами:
1.ФЗ 135 об оценочной деятельности
2.ФСО 1 общие понятия
3.ФСО 2 Цели оценки
4.ФСО 3 Требования
5.ФСО 7 Оценка недвижимости
6.ФСО 8 Оценка бизнеса
7.ФСО 9 Оценка для залога
8.ФСО 10 Оценка машин
9.ФСО 11 Оценка НМА
10.ФСО 12 Ликвидационная
Что такое рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости?
Рыночная стоимость недижимости – это стоимость на свободном конкурентном рынке где никакие внешние и внутренние факторы не способны на нее повлиять.
Чем ликвидационная отличается от рыночной?
Ликвидационная отличается от рыночной тем, что в объект отчуждается на свободном рынке с урезанным сроком экспозиции.
Какие документы потребуются?
Как оценивают недвижимость в Москве специалисты appraiser?
Наиболее распространённым методом при оценке недвижимости является сравнительный подход. В основе данного подхода лежит метод сравнения продаж: подбираются аналоги вводятся корректировки в итоге получается рыночная стоимость недвижимости.
Для доходной недвижимости помимо сравнительного подхода важную роль играет доходный подход: анализируются арендные ставки, и возможно данного объекта генерировать денежные потоки.
Рыночная оценка
Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте.
Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства.
Компания «Активные Бизнес Консультации» осуществляет рыночную оценку с учетом всех факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость рассматриваемого объекта. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях - инвестиционных, управленческих и т.д.
Что мы понимаем под рыночной оценкой
Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности. Это определение стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса, способного приносить прибыль владельцу. На сегодняшний день данная услуга очень актуальна по той причине, что рыночная оценка является единственным способом детально узнать доходность предприятия и спрогнозировать её возможную доходность в будущем.
Более того, рыночная оценка включает в себя не только изучение текущей рыночной стоимости, но и различных прав в отношении объекта - например, права пользования, права аренды. В некоторых случаях рыночная цена недвижимости в какой-то мере известна своим собственникам - но лишь на уровне предположений. Такими приблизительными данными невозможно воспользоваться с пользой при совершении сделок купли-продажи, нельзя представить в суде в качестве веского доказательства рыночной стоимости объекта, не совершишь обоснованные управленческие решения. Рыночная оценка может существенно скорректировать цену и сделать её максимально точной и достоверной. Именно для определения реальной стоимости и используется рыночная оценка .
И не только поэтому рыночная оценка - необходимая процедура. Она также является одним из главных инструментов по сопровождению операций с капиталом, поскольку помогает избежать рисков покупки убыточных предприятий, или же тех вложений, которые не смогут окупить период вложения средств и риски. В некоторых случаях рыночная оценка является обязательной процедурой - при страховании, например. В таких случаях оценка проводится с помощью затратного метода, с определением восстановительной стоимости - или же посредством сравнительного метода. Так или иначе, целью рыночной оценки во многих случаях является определение текущей рыночной стоимости рассматриваемого объекта. И лишь в некоторых случаях для изучения других видов стоимости - восстановительной, инвестиционной, ликвидационной и номинальной.
Для проведения качественной рыночной оценки действующего бизнеса компания «Активные Бизнес Консультации» с профессиональным подходом скрупулезно и тщательно обрабатывает огромное количество информации и документации. В перечень влияющих на рыночную оценку входят копии уставных документов организации, копии проспектов эмиссии и отчетов итогов выпуска ценных бумаг, бухгалтерской отчетности за последние несколько лет или периодов, бухгалтерский баланс, отчеты о понесенных прибылях или убытках, заключение аудитора и многие другие документы. Их представление не является обязательным - но очень желательным для уточнения информации, подтверждения достоверности ранее собранных данных и проведения расчетов по рыночной оценке различными методами.
Рыночная оценка может быть осуществлена относительно следующих объектов:
Земельные участки;
Объекты жилой недвижимости - квартиры, загородные дома, коттеджи, таунхаусы;
Объекты коммерческой недвижимости - офисные помещения, торговые и складские площади, гостиницы;
Объекты промышленной недвижимости - здания, сооружения, промышленные комплексы;
Инженерные коммуникации - мосты, газо- нефтепроводы, теплосети и мосты;
Объекты незавершенного строительства;
Транспортные средства, оборудование;
Акции, доли, паи;
Нематериальные активы.
Рыночная оценка поможет вам наиболее эффективно начать распоряжаться своим имуществом, активами предприятия. Но также она необходима в целях:
Совершения сделок купли-продажи;
Выкупа недвижимости, акций, долей, паев, части бизнеса, части активов;
При разделе имущества, корпорации;
Для залога;
При кредитовании, в том числе и для ипотеки;
При вступлении в наследство;
При приватизации;
При нанесении ущерба собственности вследствие пожара или залива;
При переоценке активов;
При внесении взноса в уставной капитал;
При постановке объектов на баланс предприятия;
При реструктуризации и реорганизации;
При страховании;
При оценке арендной платы;
При передаче в доверительное управление.
Методология рыночной оценки
Рыночная оценка включает в себя:
Оценка всех активов предприятия - недвижимости, машин и оборудования, финансовых инвестиций, нематериальных активов;
Оценка эффективности деятельности предприятия -текущие и будущие доходы, изучение перспектив роста бизнеса, анализ конкурентной среды.
На основании комплексного анализа определяется рыночная оценка бизнеса. Расчеты производятся посредством различных методов, в итоге образующих комплексный подход.
Основным методом рыночной оценки является подход сравнительных продаж . Вообще, данный метод используется, когда существует сформировавшийся рынок земли, недвижимости и других объектов гражданского оборота, когда есть реальные продажи и сам рынок формирует цены. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» является анализ данного рынка, сравнение аналогичных продаж и получение приблизительной рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Метод основан на сопоставлении оцениваемого объекта с рыночными аналогами.
Затратный подход в некоторых случаях для проведения рыночной оценки не применяется - например, он не может быть применен относительно земли. Это происходит потому, что земля постоянна, и не является расходуемой, в то время как затратный метод может быть использоваться для оценки объектов, созданных самим человеком. При оценке затратным методом стоимость земли, оцениваемая другими способами, складывается со стоимостью зданий и сооружений, возведенной на них.
Для оценки земли и других объектов недвижимости наиболее популярен доходный подход, суть которого состоит в определении того, сможет ли рассматриваемый объект в недалеком будущем приносить прибыль. Также он основан на анализе наиболее эффективного использования, и определением наиболее эффективного направления эксплуатации, которое будет приносить владельцу максимальный доход. Он наиболее интересен инвесторам и тем, кто решил вложить финансовые или другие средства в бизнес - рыночная оценка предприятия и прогнозы егоразвития является основой данной процедуры.
Специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» обладают богатым практическим опытом и апробированными методиками рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов компании. Наш отчет поможет повысить возможность контроля и планирования финансовых потоков вашей организации, в том числе и налоговых поступлений в государственный бюджет, привлечение инвестиций в основной капитал. Адекватная рыночная оценка - это крайне важный элемент, поскольку вы можете потерять средства и великолепные возможности на недооцененных активах и имуществе.
Рефинансирования.
Клиентам: Сбербанк, ВТБ, Райффайзен, СвязьБанк, Уралсиб, Возрождение, Дом.РФ, Росс.Капитал, Банк Россия, Транскапитал, РСХ, Юникредит, АкБарс, Промсвязьбанк:
Коллективная оценка:
Индивидуальная оценка:
Дельта Кредит, Открытие, Абсолют, РосЕвробанк, Зенит, Металлинвест: +10...28%
Клиентам АО Газпромбанк :
Коллективная оценка: от 2300
(включая скидку
) +
Индивидуальная оценка: 4500 (включая скидку ) +
При рефинансировании:
Если Вы уже заказывали у нас оценку, и прошло не более 3-х месяцев, то перерасчет по фотографиям - 3000 руб. (с учетом скидки)
При обращении в банк
Актуальный перечень банков, работающих в данный момент по программе CashBack можно найти в , в разделе "Рефинансирование".
С приложением проще!
4500 руб.
Дельта Кредит, Открытие, Абсолют: 5500 руб.
Газпромбанк: 4950 руб. (включая скидку, при заказе через сайт )
4500-7000 руб.
()
Газпромбанк: 5400 руб.* (включая скидку, при заказе через сайт )
1-3
дн. с момента осмотра, предоставления документов и оплаты
Осмотр - сегодня или завтра
Квартира на вторичном рынке НЕ в НОВОСТРОЙКЕ
Заключение: 3500 руб.**
Отчет об оценке: 5000 руб.
Заключение: 3500 руб.**
Если две квартиры, то 6000 руб. за два заключения.
Отчет об оценке: 5500 руб.
+ 50% от стоимости оценки
Выписка ЕГРН в электронном виде
500 руб.
500 руб.
от 7000 руб.
Заключение о стоимости (обязательная предварительная оценка) - 5000 руб. (входит в стоимость будущего отчета)
Отчет об оценке - от 15000 руб.
Цена зависит от площади дома и других параметров
Дополнительные зарегистрированные строения на участке - 5000 руб. (за строение)
Возможны скидки
* При нахождении объекта оценки далеко за пределами МКАД цена может быть немного выше. Менеджер имеет право увеличить стоимость осмотра, предварительно уведомив Заказчика (в пределах до 2000 руб.)
** Заключение о рыночной стоимости квартиры или комнаты подается в посольство, нотариусу, в некоторые государственные органы а также "для себя". Может быть выполнено как в бумажном, так и в электронном виде. Расчет производится в соответствии со всеми нормами, но не прилагается к заключению. Такой тип отчета не предназначен для ипотечных банков.
Стоимость проведения осмотра объекта оценки без проведения независимой оценки - от 1000 руб., в зависимости от удаленности объекта оценки (соответствие п. 11 Публичной оферты).
Стоимость проведения оценки офисов, торговых помещений и зданий :
|
Характеристика объекта оценки |
Нахождение объекта / стоимость | Срок выполнения работы, дней | |
| Москва | |||
| Офис, склад площадью до 300 кв.м. | 5-7 дней | ||
| Офис, склад площадью от 300 до 1000 кв.м. | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +55 тыс. руб*. | 7-12 дней |
| Экспертиза отчета в СРО | 10 дней | ||
| 15 000 руб. | 15 000 руб. | - | |
| 20 000 руб. | 20 000 руб. | 3-7 дней | |
*В зависимости от сложности объекта (отдельно стоящее здание, индивид. проект, ОКН) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.
Стоимость проведения оценки недвижимости при :
|
Характеристика объекта оценки |
Нахождение | Срок выполнения работы, дней | |
| Москва, Новая Москва, МО | Другие регионы | ||
| Земля, площадь до 1 Га | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +35 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | 5-10 дней |
| Земля, площадь от 1 до 10 Га | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +45 тыс. руб.* | Предварительная оценка - 15 тыс. руб, полный отчет +75 тыс. руб.* | 7-12 дней |
| Земля, площадь больше 1 Га | По договоренности | По договоренности | - |
| Здание, площадью до 1 000 кв.м | Предварительная оценка - 20 тыс. руб, полный отчет +55 тыс. руб.* | По договоренности | 15-20 дней |
| Здание, площадью от 1 000 кв.м | Предварительная оценка - 30 тыс. руб, полный отчет + от 75 тыс. руб.* | По договоренности | 15-20 дней |
| Экспертиза отчета в СРО | По тарифам РОО (www.sroroo.ru/documents/171647) | 10 дней | |
| Подбор и покупка из архива аналогов при ретроспективной оценке | 20 000 руб. | 20 000 руб. | 3-7 дней |
| Сопровождение отчета при проходжении стоимостной экспертизы в СРО | 15 000 руб. | 15 000 руб. | - |
*В зависимости от сложности объекта (регион с малым количеством аналогов, особенности использования,...) цена может вырасти, уточняйте у менеджера.
Стоимость проведения оценки арендной ставки (в том числе для подачи в Росреестр, ДГИ):
| Нахождение | Срок выполнения работы | ||
| Москва | |||
|
Оценка аренды 1 кв.м в помещении до 300 кв.м (в день, неделю, месяц, год) |
10-30 тыс. руб. | 5-10 дней | |
|
Оценка аренды 1 кв.м в помещении от 301 до 1000 кв.м (в день, неделю, месяц, год) |
30-50 тыс. руб. | 5-10 дней | |
| Оценка аренды на прошлую дату. | + 20 тыс. руб. | от 10 дней | |
Другие виды оценки:
| Характеристика объекта оценки | Нахождение | Срок исполнения, дней | |
| Москва | Московская область и другие регионы | ||
| Оценка затрат на строительство | от 25 тыс. руб. | от 25 тыс. руб. | 5-10 дней |
| Оценка легкового автомобиля | 5000 | 6500* | 1 день |
| Оценка грузового автомобиля | 6000 | 7000* | 1 день |
| Оценка специальной техники | 6000 | 7000* | 1 день |
| Оценка серийного промышленного оборудования | 2-3 дня | ||
| Оценка технологической линии | 1000 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка мебели, предметов интерьера, … | 500 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка товарных запасов | от 50 руб. за одну позицию. Минимальная стоимость заказа 10 000 руб.* | 2-3 дня | |
| Оценка ущерба от залива, пожара | от 8 000 руб. | 3-4 дня | |
Консультация по вопросам оценки - БЕСПЛАТНО.
Присутствие нашего оценщика в суде - 10 000 руб.
Присутствие нашего юриста в суде - по договоренности.
Дополнительная копия отчета в момент сдачи работы: 500 руб., по истечении месяца - 1000 руб.
Внесение исправлений/дополнений в отчет, возникших НЕ ПО НАШЕЙ ВИНЕ, а также стоимость фактически понесенных затрат компании при возврате денежных средств - ПРАЙС-ЛИСТ на внесение изменений в отчет и фактически понесенные затраты
Для заказа проведения оценки:
Для заказа выполнения оценки звоните нам по телефону в Москве: +7 495 698-60-37
Срочная оценка:
Услуга предоставляется только в будние дни, по согласованию с менеджером.
Стоимость:
- 1 рабочий день после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 1000 руб.
- 7 часов после осмотра, оплаты и предоставления полного пакета документов + 50% от стоимости оценки
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида:
Стоимость обмена
Стоимость обмена — применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.
- рыночная;
- арендная;
- залоговая;
- страховая;
- ликвидационная.
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая.
Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Стоимость в использовании
Стоимость в использовании — выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей.
- инвестиционная;
- балансовая;
- кадастровая;
- налогооблагаемая;
- восстановительная;
- замещения.
Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
Кадастровая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка недвижимости
Виды оценки недвижимости
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.
Этапы процесса оценки недвижимости
1. Определение проблемы:
- указывается объект оценки и цели его оценки;
- проводится установление имущественных прав;
- устанавливается дата проведения оценки;
- формулируется вид стоимости, который необходимо определить.
2. Предварительный осмотр и план оценки:
- определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;
- устанавливаются источники их получения;
- составляется план выполнения оценки;
- заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.
3. Сбор и проверка данных:
- бухгалтерского учета и отчетности;
- о технических и эксплуатационных характеристиках объекта;
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки.
4. Применение подходов к оценке:
- затратным методом;
- сравнительным методом;
- доходным методом.
5. Согласование результата оценки:
Получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. С учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта.
6. Заключительный этап
Выполняется составление отчета об оценке — документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Подходы к оценке недвижимости
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
- объект не должен быть уникальным;
- информация о сделках должна быть исчерпывающей;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Преимущества сравнительного подхода:
- достаточно прост в применении и даёт надежные результаты;
- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается инфляция и изменение финансовых условий.
Недостатки подхода:
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынка;
- различия продаж.
Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной стоимости.
Преимущества затратного подхода
- Затратный подход является наиболее надежным и целесообразным при:
- анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- оценке объектов на малоактивных рынках;
- оценке для целей страхования и налогообложения;
- экономическом анализе нового строительства.
Недостатки подхода:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
- отдельная оценка земельного участка от строений;
- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости.
