Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала Можно ли будет продать квартиру купленную на материнский капитал

Привлечение средств материнского сертификата квартиру

Статистические данные свидетельствуют, что большинство семей, в которых родилось 2 и более ребенка, расходуют средства материнского капитала на улучшение условий проживания и покупку нового .

При определенных обстоятельствах может появиться необходимость продать приобретенную с привлечением средств сертификата квартиру. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал , не нарушая российского законодательства?

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

  • за детьми должно сохраняться право на владение недвижимостью в новом жилье с выделением им равноценных долей;
  • площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше площади прежней;
  • условия проживания не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

В исключительных ситуациях (например, срочно требуются деньги на лечение ребенка) органы опеки могут дать разрешение на приобретение новой жилплощади, уступающей по площади предыдущей, но доля, предоставляемая для детей не должна подлежать сокращению.

При достижении всеми детьми в семье совершеннолетнего возраста, то получать такое согласие от органов опеки уже не надо.

Продать квартиру, купленную участниками государственной программы за счет средств сертификата, в принципе возможно, но для этого требуется согласие детей старше 10 лет и разрешение органов опеки и попечительства. Взамен продаваемого жилья должно быть приобретено новое, жилищные и бытовые условия в котором не ущемляют права детей.

Какие документы следует подготовить для органов опеки

При обращении в органы опеки и попечительства для решения вопроса об отчуждении квартиры, приобретенной за сертификат, их представитель проводит собеседование с родителями и их детьми, достигшими возраста 10 лет.

Одновременно принимаются к рассмотрению документы, в перечень которых входят:

  • заявление;
  • гражданские паспорта родителей (оригиналы паспортов с их копиями);
  • свидетельства о рождении детей, а для детей старше 14 лет – их паспорта (оригиналы с копиями);
  • данное в письменной форме согласие детей, которым уже исполнилось 10 лет, на отчуждение прежнего жилья и приобретение нового;
  • расписки иных совладельцев жилья;
  • свидетельство, подтверждающее заключение брака;
  • в случае развода родителей предъявляется свидетельство о расторжении брака;
  • документация на отчуждаемое жилье (в том числе свидетельство о праве собственности, выписка о проживающих, в случае необходимости – технический паспорт БТИ, а для частного дома потребуется межевой план);
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • , касающиеся покупаемой жилплощади (включая предварительный вариант договора купли-продажи).

Чтобы получить добро на продажу квартиры, приобретенной благодаря материнскому сертификату, следует подать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Особенности отчуждения купленного по материнскому сертификату жилья и приобретения нового

Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ. Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.

В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади. Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.

Но следует отметить, что по сложившейся практике такое разрешение пока что оформляется на 3-х месячный срок.

Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога. Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.

Нередко жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, покупается с оформлением ипотеки. В случае когда к моменту продажи ипотека в полном объеме еще не выплачена, потребуется оформить одобрение банком передачи обязательств будущему новому владельцу.

Отчуждение купленного по материнскому сертификату жилья

Местоположение нового жилья и условия проживания в нем имеют немалое значение при рассмотрении поданного родителями заявления. Так, при планируемом переезде из городского поселения в сельскую местность либо при намерении приобрести квартиру в регионе со значительно более суровыми климатическими условиями рассматривается вопрос о целесообразности переселения.

Родители должны в таком случае обосновать свое решение и при необходимости предоставить дополнительные документы (например, справки о состоянии здоровья ребенка с соответствующими рекомендациями).

Если квартира приобреталась с расходованием средств из материнского капитала, продать ее можно только в случае одобрения сделки органами опеки и попечительства, а также потребуется письменное согласие детей, достигших возраста 10 лет. Взамен отчуждаемого жилья родители должны незамедлительно купить новое, условия проживания в котором не ущемляют прав детей.

Исключения могут быть сделаны только при покупке жилплощади на завершающих этапах строительства и при переезде в другой регион или за границу. Жилье нельзя продать без выделения долей детям в новой квартире, кроме согласованных с органами опеки особых ситуаций (в последнем случае дается отсрочка на оформление причитающихся детям долей на 6 месяцев). Если родители разводятся, жилищный вопрос прежде всего решается, исходя из интересов детей.

Видео о вариантах обналичивания материнского капитала:

Дек 27, 2017 Пособие Хелп

Любой свой вопрос вы можете задать ниже

При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.

Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.

  1. Все операции с квартирой, владелец которой не достиг возраста 18 лет, проводятся законными представителями (родителями), только с разрешения отдела опеки. Заявление подаётся лично. Законодательство запрещает поручать это доверенному лицу.
  2. На принятие решения (одобрить продажу, или отказать) органам власти даётся не более 15 дней. Это время будет потрачено на проверку соблюдения прав несовершеннолетнего владельца жилого помещения. Она состоит в обследовании приобретаемой недвижимости, по итогам которого инспектор составляет акт.
  3. Ребёнок должен быть обеспечен равноценным или лучшим имуществом взамен отчуждаемого помещения. Ухудшение качества жилищных условий неприемлемо. То есть продажа квартиры возможна, только в случае одновременной покупки жилья. И несовершеннолетнему положена такая же или большая доля в нём. Если площадь приобретаемого помещения меньше, то часть, принадлежащая ребёнку, должна быть увеличена.
  4. Особое внимание органы опеки уделяют месторасположению приобретаемой квартиры. Например, обмен городской жилплощади на дом в сельской местности может вызвать вопросы о целесообразности. Для смены региона проживания придётся предъявить справки о медицинских показаниях, или привести другие внушительные доводы.
  5. Доказательством улучшения жилищных условий несовершеннолетнего может послужить передача ему (ещё до продажи имеющегося жилья) прав на недвижимость, денежных средств или земельного участка.
  6. В случае совершения сделки без одобрения органов опеки, они обязаны обратиться в суд. При рассмотрении претензии в первую очередь будет учитываться: насколько ухудшились условия проживания ребёнка и его имущественные интересы.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.

Инструкция.

  1. В первую очередь необходимо подобрать жильё на замену. Оно должно быть равным или лучшим, по сравнению с отчуждаемым имуществом. Допускается приобретение квартиры меньшей площади. Например, при переезде из старого дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку. В этом случае количество квадратных метров, принадлежащих каждому из детей, не должно уменьшиться. Выполнение такого условия достигается за счёт уменьшения долей владельцев жилплощади старше 18 лет.
  2. В случае переезда в другой населённый пункт или регион, потребуются документы, обосновывающие необходимость таких действий. Это могут быть справки о наличии медицинских показаний. Или, например, подтверждение от организации, где трудится один из родителей, о переводе на работу в другой город.
  3. Предоставить в отдел опеки по месту прописки несовершеннолетних собственников заявления от владельцев квартиры и другие необходимые документы. В том числе акт обследования приобретаемого жилого помещения от выездного инспектора отдела опеки. И, наконец, получить разрешение на продажу жилья, купленного с использованием семейного капитала.
  4. Совершить сделку по отчуждению имеющейся жилой недвижимости. И одновременно приобрести одобренную опекой квартиру. Оформить в собственность несовершеннолетних детей доли, положенные им законодательством. Не запрещается передача ребёнку права владения жильём целиком.

Необходимые документы

В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:

  1. Справку о составе прописанных в квартире лиц.
  2. Заявление от родителей и детей старше 14 лет с просьбой разрешения органами опеки на проведение сделки купли-продажи.
  3. Письменное согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 10 лет.
  4. Свидетельства о рождении и паспорта владельцев продаваемого недвижимого имущества.
  5. Оригиналы и копии следующих документов продаваемую и покупаемую квартиры:
    • Выписки из финансово-лицевых счетов.
    • Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
    • Договоры купли-продажи и акты сдачи-приёмки.
    • Расписки о передаче денежных средств, при оформлении сделки.
    • Поэтажный план.
    • Экспликация.
    • Справка о стоимости из БТИ.
    • Договор с организацией-собственником, в случае покупки жилой недвижимости на первичном рынке.

Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:

  • Разрешение органов опеки.
  • Свидетельства права собственности.
  • Паспорта и свидетельства о рождении владельцев.
  • Договор купли-продажи, акт сдачи-приёмки, расписки о передаче денег (на приобретение отчуждаемой недвижимости).
  • Выписка об отсутствии обременений (выдаётся Росреестром).
  • Справка о прописанных в квартире лицах.
  • Поэтажный план, экспликация и, возможно, кадастровый паспорт.
  • Подтверждение отсутствия задолженности по квартплате.

После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:

  • Договор купли-продажи.
  • Справка о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства.

Продажа заложенной квартиры

Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком . То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.

Можно поступить двумя способами:

  1. Долг перед банком гасит покупатель квартиры. После этого снимается обременение и совершается сделка купли-продажи.
  2. С согласия кредитора ипотека оформляется на покупателя жилплощади.

В любом случае нужно получить согласие органов опеки на выделение долей детям в новой квартире. А если её приобретение связано с привлечением средств банка, то это станет возможным только после полного расчёта с долгами.

Нюансы

Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:

  • Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении.
  • Требуется смена места жительства по состоянию здоровья.
  • Необходимо платное обучение, например, в другом регионе.


Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.

  • Переезд семьи в другой регион РФ.
  • Переселение в другую страну для постоянного проживания.
  • Покупка жилья в строящемся доме.

Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.

Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.

Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:

  • Привлечение родителей к административной ответственности.
  • После достижения совершеннолетия незаконно лишённые своей доли недвижимости дети имеют право в течение трёх лет оспорить этот факт в суде. Сделка будет признана недействительной. Квартира возвращена владельцам, а они, в свою очередь, будут обязаны вернуть деньги покупателю.
  • Больше всех пострадают граждане, которые приобрели данное жильё, поскольку из-за инфляции купить на возвращённую сумму новое равноценное, скорее всего, не удастся. К тому же продавец имеет право оплачивать долг по частям.

Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:

  • Найти лучшую или равную по качеству жилплощадь.
  • Получить согласие отдела опеки.
  • Оформить на несовершеннолетнего долю в новой квартире, не меньшую чем была в проданном жилом помещении.
  • Предоставить органам власти необходимые документы после совершения сделки в установленные сроки.

О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:

  1. Жилищный Кодекс РФ.
  2. Семейный Кодекс РФ.
  3. Гражданский Кодекс РФ.

Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.

Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.

Раздел имущества при разводе купленного на материнский капитал

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.

После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.

Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.

Доля в квартире детям, купленной с использованием материнского капитала

Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.

Документы для отдела опеки

В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:

  1. Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
  2. Паспорта обоих родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Документы на имеющийся объект недвижимости.
  5. Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
  6. Свидетельство о браке.
  7. Документы на приобретаемое жилье.
Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу

К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.

Если жилье находится в обременении

Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:

  1. Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
  2. Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
  3. Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.
На что можно потратить материнский капитал

Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.

Важные моменты при продаже имущества

Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.

  1. С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
  2. При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.

Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?

Возможно ли продать жилье до выделения долей детям

Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:

  1. Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
  2. Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
  3. Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
  4. Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.

Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ. Схема приобретения жилья за счет материнского капитала

Особенности осуществления подобной сделки

Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:

  1. В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
  2. Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
  3. Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
  4. Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.

Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.

Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал

Продажа без обременения

В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Выписка из ЕГРП.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт.
  5. Расписка в получении первоначального взноса.
  6. Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
  7. Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.

После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности. Долевая собственность жилья, купленного на материнский капитал

Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.

Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.

Продажа жилья в обременении

Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:

  1. Обращение в отдел опеки.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  3. Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
  4. В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
  5. Погашение ипотеки
  6. Сдача документов в Росреестр.
Список документов для подачи в органы опеки

Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога. Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.

Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья. Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем. На вырученные деньги можно погасить ипотеку.

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.

, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Улучшение условий жизни - одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала - это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру ?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Не знаете свои права?

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

  • паспорта родителей;
  • согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
  • документы на продаваемое жилье;
  • документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

  • возраста детей;
  • наличия ипотечного кредита;
  • формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.


Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

  • паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
  • паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство о браке или о его расторжении;
  • согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
  • банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
  • бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
  • документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
  • выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
  • технический паспорт на недвижимую собственность;
  • справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

  1. Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
  2. Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
  3. Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

  • паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
  • выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
  • справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
  • выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
  • согласие органов опеки;
  • письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
  • справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

  • купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
  • наделить детей долями собственности в жилье родственников;
  • открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

  1. получить одобрение органов опеки на сделку;
  2. прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
  3. открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
  4. зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

mob_info