Строительство дачных домов в кредит. Кредит на строительство дома: обычный и льготный – где взять и как оформить

Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Поскольку практически всегда частичным обеспечением кредита на строительство является залог недвижимости (земельного участка и строящегося объекта), то с формально-правовой точки зрения данный вид кредита обеспечен ипотекой и может называться ипотечным кредитом. Но, в силу особенностей кредитования строительства и наличия, кроме ипотеки, других видов обеспечения, на практике и в литературе этот вид кредитования выделяется отдельно от ипотечного кредитования, под которым обычно понимают ипотечное жилищное кредитование граждан на цели приобретения готового жилья под залог (ипотеку) этого жилья.

Как показано на рис. 24.1, только залог земельного участка с расположенном на нем строящимся объектом недостаточен для обеспечения банковского кредита. С учетом повышенных рисков строительных проектов банки редко поднимают уровень отношения размера кредита к оценочной стоимости заложенного имущества (LTV) на уровень выше 50%. Таким образом, предположительно, застройщик для получения кредита должен иметь активы, сопоставимые по стоимости с кредитом, который он планирует получить, или использовать другие дополнительные виды обеспечения.

Рис. 24.1. Экспертная оценка соотношения произведенных затрат и стоимости объекта недвижимости (земельный участок со строящимся на нем объектом) на различных стадиях реализации проекта жилищного строительства

Кредитование жилищного строительства во многом связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием, которое было подробно рассмотрено в предыдущих разделах. Действительно, объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, т.е. квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и предметами обеспечения ипотечных жилищных кредитов.

Тем не менее кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) - совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт.

Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить.

Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3?5 лет, а в случае жилищного строительства? 1?2 года, т.е. является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями. В этой главе мы более подробно познакомимся с особенностями процедур в случае кредитования строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, а также кредитования индивидуального жилищного строительства.

И наконец, обеспечением по этим кредитам является не только ипотека - залог недвижимости (в зарубежных странах? обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но и другие активы застройщика.

Таким образом, при анализе кредитования строительства (как жилья, так и коммерческих объектов) имеется в виду совершенно особый вид кредитной деятельности, который может быть в самом общем виде определен следующим образом.

Кредитование строительства - это предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости.

Обеспечением по таким кредитам могут являться залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством

Еще по теме 24.1. Кредитование строительства как особый вид кредитной деятельности:

25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья

Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.

Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.

Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.

Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования

Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:

1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.

2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.

3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.

4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.

Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?

Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.

Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:

1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .

2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.

3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Важнейшим экономическим инструментом товарно-денежных отношений служит кредит, который способствует непрерывности воспроизводственного процесса, его ускорению в стоимостной форме, обеспечивая в свою очередь ускорение процесса воспроизводства.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть:

органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;

международные организации, иностранные юридические лица;

Строительная индустрия практически полностью развивается за счет привлекаемых средств, и чаще всего это банковское кредитование.

Большие объемы кредитования строителей обусловлены масштабом их деятельности и потребностью в финансовых ресурсах. Специфика работы застройщиков такова, что им нужны «длинные» деньги – очень много нужно вложить сразу, а возврат инвестиций идет только через несколько лет, после продажи недвижимости.

Кредит предоставляется на срок с момента начала строительства (возможно с момента покупки земли под застройку) до момента получения застройщиком денег от продажи. В интересах банка стремиться к тому, чтобы уменьшить срок предоставления ссуды. С этой целью большие проекты могут разбиваться на этапы кредитования, и банк, вместо того чтобы выделять средства под проект в целом, будет кредитовать его отдельные этапы.

Новые положения системы кредитования в строительстве реализуются пока посредством унифицированной схемы кредитования, основой которой является кредитование укрупненного объекта.

Укрупненный объект кредитования - предполагает одновременное кредитование с одного ссудного счета материмльных запасов, затрат производства и товаров отгруженных. Укрупненный объект применяется, если потребность в кредите носит постоянный характер, и если между кредитором и заемщиком постоянные и устойчивые связи.

Для строительных организаций укрупненным объектом является совокупность материальных запасов и производственных затрат. Предоставление данного вида кредита в большей степени направлено на снижение запасов материальных ценностей, ускорение их оборачиваемости. Предприятия получают дополнительные денежные средства лишь в размерах, необходимых для осуществления нормального процесса воспроизводства с учетом ресурсосбережения. К кредитованию принимаются не все материальные запасы и производственные затраты, а лишь та их часть, потребность в которой вытекает из планов производства строительно-монтажных работ и служит плановой границей кредита.

37. Понятие экономических ресурсов предприятия.

Ресурсы - это факторы, используемые для производства экономических благ. Под экономическими ресурсами понимаются все природные, людские и произведенные человеком ресурсы, которые используются для производства товаров и услуг.

Все разнообразие ресурсов можно классифицировать в соответствии с различными подходами: 1) материальные ресурсы - земля, или сырьевые материалы, и капитал; 2) людские ресурсы - труд и предпринимательская деятельность.

К понятию "земля" относят все естественные ресурсы: пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные ресурсы (ресурсы рек, морей и океанов).

Понятие "капитал или инвестиционные ресурсы" охватывает все произведенные средства производства, используемые в производстве товаров и услуг и доставке их конечному потребителю (здания, сооружения, оборудование и т.п.). Процесс производства и накопления средств производства называется инвестированием.

Понятие "труд" обозначает все физические и умственные способности людей, применяемые в производстве товаров и услуг.

Под предпринимательской деятельностью, или предприимчивостью, понимается особый вид человеческих ресурсов, заключающийся в способности наиболее эффективно использовать все другие факторы производства.

Все экономические ресурсы, или факторы производства, обладают одним общим свойством: они редки или имеются в ограниченном количестве. Это означает, что ресурсов, как правило, меньше, чем необходимо для удовлетворения всех потребностей при данном уровне экономического развития. Вследствие редкости ресурсов объем производства ограничен.

В строительстве принято раздельно рассматривать долгосрочное и краткосрочное кредитование, различающееся по целям и методам. Под долгосрочным кредитованием понимается предоставление инвесторам кредитов в качестве финансовых ресурсов для осуществления инвестиций, т.е. для оплаты работ и товаров, необходимых для строительства. Эти процессы описаны в параграфе 25.7.

Краткосрочное кредитование предназначено в первую очередь для подрядчиков, иногда - для заказчиков, в целях дополнения временно недостающих оборотных средств и поддержания нормального хода стройки. Как показано в гл. 33 учебника, оборотные средства подрядных организаций необходимы для их нормального функционирования. Это объясняется выраженной ежемесячной, а иногда сезонной цикличностью экономической и производственной работы.

Таким образом, понятие долгосрочного кредитования в строительстве связано прежде всего с развитием основных средств инвестора, краткосрочного - с пополнением оборотных средств подрядчика. В то же время и подрядчики при наличии уверенности в стабильном развитии бизнеса могут брать долгосрочные кредиты на приобретение новой строительной техники и развитие собственной строительной базы - тогда они сами становятся инвесторами. Однако инвестиции в отечественном строительстве не слишком велики и не растут, несмотря на потребность в замене и приобретении новой техники (рис. 38.1 и 38.2), поэтому и долгосрочные кредиты подрядные организации берут не часто. Причины кроются в отсутствии достаточного портфеля заказов, недостаточной прибыли на новых или продолжающихся стройках, неясных перспективах использования новой дорогой техники, необходимости большого залога под кредитование.

При долгосрочном кредитовании составляется бизнес-план, который представляется в банк. При значительных суммах и сроках кредит распределяется на транши, каждый из которых может иметь различный размер и срок возврата. Договор кредита может включать пункт об обязательном привлечении определенных технических агентов, субподрядчиков или поставщиков (эго так называемые связанные кредиты).

Для заключения кредитного договора строительная организация представляет в банк заявку с запрашиваемой суммой и сроками кредитования, документы, подтверждающие предполагаемый источник возврата кредита, документы об обеспечении кредита, последнюю бухгалтерскую отчетность и др.

Краткосрочные кредиты получают па срок до одного года, чаще на несколько недель или месяцев. Кредиты могут быть выданы под обеспечение (залог) или без обеспечения. Кредит без обеспечения выдается лишь лицу с безупречной кредитной историей и на небольшие суммы.

Рис. 38.1.

Рис. 38.2.

Обязательства по обеспечению кредита должны быть указаны в договоре на предоставление кредита. В обеспечение кредита банк может потребовать залог движимого или недвижимого имущества, поручительства третьих лиц, переуступки дебиторской задолженности и т.д. В качестве движимого имущества предприятие может заложить собственный автомобильный транспорт, строительные машины, станочное оборудование и другое

ликвидное имущество. Запасы материалов и незавершенное производство закладывать нецелесообразно, так как это помешает нормальному процессу производства. Арендованные основные средства в залог не принимаются.

Для оценки действительной стоимости закладываемого имущества может быть назначена комиссия. До обращения взыскания (т.е. до востребования залога) в соответствии с договором заложенная техника может использоваться в строительстве.

Залог недвижимости (ипотека) оформляется несколько сложнее, поэтому используется, как правило, для долгосрочного кредитования. Договоры ипотеки регистрируются в Росреестре. Закладываемая недвижимость требует проверки на "чистоту владения", при этом используются данные государственной регистрации.

При отсутствии необходимого залога заемщик может представить поручительство от третьих лиц, которые обязуются отвечать перед кредитором солидарно с заемщиком. Поручителю следует ответственно подходить к выдаче такого обязательства, так как, например, в случае банкротства заемщика поручитель должен будет полностью оплатить чужие долги.

Болес безопасным является страхование заемщика в страховой компании. При этом организация-страховщик получает от страхователя страховую премию (т.е. оплату ее услуг и риска), ставка которой определяется с учетом вероятности неплатежеспособности заемщика.

Размер краткосрочного кредита зависит от наличия собственных оборотных средств, потребности в денежных средствах и размера полученного аванса. При нормальном размере оборотных средств и своевременной оплате работ краткосрочный кредит, как правило, не нужен. Для подсчета необходимого размера кредита составляется план доходов и расходов.

Например, остаток средств на банковском счете на 1-е число месяца составляет 300 тыс. руб. В соответствии с договором аренды техники необходимо до 5-го числа оплатить за аренду 141 600 руб. с НДС (при планировании кредита необходимо платежи учитывать с НДС, поскольку этого требуют правила расчетов через банк). На заработную плату персонала с начислениями потребуется около 660 тыс. руб.; заработная плата должна быть выплачена до 10-го числа, а задержка заработной платы чревата штрафными санкциями. Примерно в это же время наступит срок оплаты за поступающие материалы - 413 тыс. руб. с НДС. Амортизация и внутреннее списание материалов в производство являются внутренними операциями и влияния на величину необходимых оборотных средств не оказывают.

Оплата от заказчика ожидается к концу месяца па сумму 1770 тыс. руб. с НДС, что с лихвой покроет ожидаемые затраты. В данном случае потребность в краткосрочном (до одного месяца) кредите составит 141 600 + + 660 000 + 413 000 - 300 000 = 914 600 руб. С учетом некоторого запаса

на непредвиденные расходы размер потребности в кредите составит примерно 950 тыс. руб. (НДС не облагается). Затраты на обслуживание долга за месяц при годовой ставке 9% составят

950 000 0,09/ 12 = 7125 руб.

Ставка краткосрочного кредита обычно выше, чем долгосрочного, и составляет в среднем 9% годовых . Об экономическом эффекте при краткосрочном кредитовании обычно речь не идет - это вынужденная мера, обеспечивающая непрерывность строительного производства в условиях нехватки собственных оборотных средств. Можно говорить лишь об относительной выгоде кредита по сравнению со штрафными санкциями за неуплату но долгам и потерями от остановки производства. В любом случае следует понимать, что кредит - это выигрыш времени и проигрыш денег.

Банк России ведет Центральный каталог кредитных историй, данные в который передаются только с официального согласия заемщика.
Данные ЦБ РФ за 2012 г.

Продолжаю рассматривать популярные программы банковского кредитования и сегодня предлагаю поговорить про кредит на строительство . Из этой публикации вы узнаете, как банки выдают кредиты под строительство дома , каковы ключевые условия кредитования, что требуется для получения кредита, выгодно ли это или нет, и т.д. Поскольку речь тут обычно идет о довольно серьезных суммах и обязательствах, то для принятия верного нужно очень тщательно взвесить все “за” и “против”.

Итак, кредиты на строительство, уже исходя из названия, предполагают конкретное целевое использование. А именно – оплату стройматериалов и строительно-ремонтных работ/услуг. Еще 10-15 лет назад банки преимущественно контролировали целевое использование средств, выданных по таким программам, то сейчас кредит на строительство жилья чаще всего разрешают использовать бесконтрольно, то есть, предоставлять банку какие-то квитанции, платежки и другие подтверждающие документы не понадобится.

Однако, если речь идет о конкретной целевой программе кредитования под строительство, то банк почти наверняка будет контролировать процесс строительства в общем плане, в частности, по его завершению необходимо будет предоставить документы, подтверждающие то, что дом построен и введен в эксплуатацию. К тому же, сотрудники банка могут периодически визуально проверять, как продвигается процесс строительства, а если будут возникать – то таких проверок будет больше. И если при этом будет выявлен факт нецелевого использования средств – у заемщика могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до повышения процентной ставки или требования досрочного возврата кредита (необходимо внимательно изучать , и смотреть, какие условия там обозначены по этому поводу).

Кредит на строительство дома обычно предполагает довольно внушительную сумму займа, и такие крупные суммы чаще всего выдаются только под залог. Ранее во многих банках существовала практика выдачи кредитов на строительство под залог земельного участка, на котором предполагалось возводить объект, с условием дальнейшей обязательной передачи в залог и самого недвижимого объекта, после того как он будет построен и сдан в эксплуатацию. Также отдельные банки кредитовали под залог незавершенного строительства, с целью его завершения. На сегодняшний день подобные программы кредитования под строительство если и сохранились, то их очень немного, и условия там довольно жесткие.

Дело в том, что механизмы закладывания земельных участков и незавершенного строительства довольно сложны, а во многих случаях это вообще невозможно, поэтому такое обеспечение по кредиту для банков нежелательно. Зато банки с удовольствием выдадут вам кредит на строительство под залог недвижимости, другой, уже имеющейся в собственности.

Таким образом, если вам необходим кредит на строительство дома – не обязательно искать именно такую целевую программу. Вы с таким же успехом можете взять традиционный потребительский в крупной сумме и потратить его на строительство нового объекта.

Это будет вполне приемлемым решением, поскольку такие кредиты выдаются и на длительные сроки, под достаточно низкие процентные ставки, и с довольно лояльными требованиями к заемщику.

Пару слов о том, в какой форме лучше брать кредит на строительство. Здесь наиболее интересным вариантом будет не простой кредит, а невозобновляемая кредитная линия. То есть, кредит под строительство выгодно брать траншами, необходимыми для оплаты тех или иных товаров и работ, по мере необходимости, так, чтобы проценты начислялись только на использованную часть линии, что позволило бы существенно сэкономить на кредитных расходах. Потому как строительство не осуществляется за 1 день или месяц, и если взять сразу всю сумму, то огромная ее часть будет долгое время “пролеживать”, в то время как проценты на нее уже будут начисляться.

Лучше всего брать кредит на строительство в форме невозобновляемой кредитной линии.

Теперь давайте поговорим о том, насколько целесообразно брать кредит под строительство. На мой взгляд, это один из тех немногих видов . Особенно – когда речь идет о периодах сильной : в такие моменты цены на стройматериалы и строительные работы растут очень быстро, а потому оплатить их заранее может быть выгоднее, чем накапливать собственные средства, даже с учетом переплаты по кредиту.

Однако, при этом нужно адекватно и объективно оценивать свои финансовые возможности. Речь идет о немалых суммах, и на протяжении долгих лет. Максимально возможные сроки кредитов под строительство близки к , хотя, как правило, несколько меньше. То есть, кредит на строительство жилья можно взять, как минимум, на 10 лет, и вы должны быть уверены в том, что однозначно сможете его погасить.

Оптимальным вариантом будет финансирование строительства за счет не только заемных, но и собственных средств, причем, чем больше там будет доля собственных, тем меньше будут ваши расходы по кредиту и меньше вероятность того, что вы не сможете его погасить.

После завершения строительства нужно стремиться погашать кредит досрочно с целью минимизации расходов, а вот до завершения лучше этого не делать, потому что всегда могут появиться новые внезапные расходы, на которые может не хватить средств.

Ну и в заключение традиционно рассмотри основные преимущества и недостатки кредитования под строительство.

Преимущества:

Построить дом, как правило, дешевле, чем купить готовый;
Благодаря кредиту можно начинать строительство сразу, не накапливая деньги с опасением, что их “съест” инфляция и девальвация;
Условия кредитов на строительство при наличии твердого обеспечения достаточно лояльные в сравнении с многими другими программами кредитования.

Недостатки:

Скорее всего, придется закладывать недвижимость, нести на это соответствующие дополнительные расходы;
Есть риски потерять объект залога при проблемах с погашением;
Есть риски недостроить планируемый объект (суммы кредита может не хватить из-за усилившейся инфляции).

Теперь вы имеете представление о том, что такое кредит на строительство дома, и можете сделать выводы, насколько вам интересны подобные программы кредитования. Если вы решитесь воспользоваться услугами банка, то очень хорошо обдумайте это решение и постарайтесь выбрать самый из всех имеющихся предложений (по ссылке можете почитать, как это сделать).

На этом все. Повышайте свою финансовую грамотность и учитесь выгодно выстраивать свои отношения с банками на сайте . Здесь вы найдете еще множество других полезных материалов, которые помогут вам в этом. До новых встреч на страницах сайта!